Autant la programmation technique et architecturale fait partie des usages de la commande publique, autant elle demeure encore trop peu pratiquée dans le secteur privé.
Et pourtant, elle constitue à mes yeux l’un des actes les plus structurants d’une opération.
Avant toute chose, la préparation est la clé du succès. (citation attribuée à Alexander Graham Bell)
La première fois que j’ai rédigé un programme pour un client, j’ai été frappée par la réaction de l’architecte. En découvrant le document, un livret d’une cinquantaine de pages à l’époque, il s’est exclamé avec un véritable soupir de soulagement : « Oh, un programme ! C’est génial ! »
Comme si on venait de lui retirer une épine du pied.
J’ai alors compris à quel point un programme pouvait être précieux par l’impact structurant qu’il peut avoir sur une opération. Pour l’architecte, parce qu’il lui donne un cadre clair dans lequel concevoir. Mais aussi pour le maître d’ouvrage, parce qu’il l’oblige à clarifier sa vision, ses priorités et ses arbitrages avant que le projet ne se fige.
Un bon programme ne dicte pas une architecture. Il formule ce que le bâtiment devra permettre, garantir, faciliter et accompagner.
Programmer, c’est définir ce que le projet doit accomplir. Concevoir, c’est déterminer comment il y parviendra.
Comprendre avant de construire
Comprendre l’entreprise, l’utilisateur et le marché
Il faut d’abord distinguer deux grandes familles de projets.
Il y a les bâtiments conçus pour répondre aux besoins spécifiques d’une entreprise ou d’un exploitant identifié : siège social, hôtel, plateforme logistique, site industriel, laboratoire, établissement spécialisé.
Dans ce cas, la programmation doit entrer profondément dans le fonctionnement de l’organisation : métiers, process, flux, rythmes de travail, contraintes d’exploitation, besoins actuels et perspectives de croissance.
Et puis il y a les bâtiments destinés à accueillir des utilisateurs encore inconnus ou multiples : bureaux locatifs, logements, locaux d’activité, actifs destinés à être loués, cédés ou repositionnés.
Dans ce cas, l’exercice change. Il ne s’agit plus de répondre à un utilisateur unique, mais de concevoir un bâtiment suffisamment performant, adaptable et lisible pour rester pertinent sur son marché.
Dans le premier cas, programmer consiste à comprendre très précisément un utilisateur.
Dans le second, à comprendre très précisément un marché.
Dans les deux cas, l’exercice dépasse largement la simple définition de surfaces.
Faire du programme un outil stratégique
La programmation n’est pas une simple traduction de besoins immobiliers.
Elle peut toucher à la stratégie même de l’entreprise.
Avant même de parler de mètres carrés, elle oblige à poser des questions fondamentales : comment l’entreprise fonctionne-t-elle aujourd’hui ? Comment souhaite-t-elle fonctionner demain ? Quels dysfonctionnements souhaite-t-elle régler ? Quels usages veut-elle encourager ? Quelle croissance anticipe-t-elle ? Quelles fonctions doivent évoluer ? Quelle identité souhaite-t-elle projeter ?
Le bâtiment n’est pas un simple contenant dans la mesure où il organise les relations, impose des parcours, facilite ou complique les échanges, influe sur la qualité de vie au travail, sur la sécurité, sur la productivité et sur la capacité d’une organisation à évoluer.
Il peut aussi bien accompagner la croissance de l’entreprise et de ses hommes que la freiner, lui permettre de nouveaux modes de travail, que figer des habitudes déjà dépassées.
Le programme devient ainsi un espace de réflexion collective où l’on interroge les usages, les organisations et les modes de fonctionnement pour recomposer, optimiser et préparer le futur de l’entreprise.
Écouter les personnes sur le terrain
Les utilisateurs connaissent souvent mieux que quiconque les dysfonctionnements du quotidien.
Les faire participer est d’une richesse absolue car ce sont ceux qui, sur le terrain, savent le mieux là où on perd du temps, là où se nichent les dysfonctionnements qui font râler au quotidien. Ils savent où l’on se cogne, où l’on attend, où l’on fait des détours inutiles, où le bruit devient difficile à supporter, où un matériel est mal positionné, où la manutention devient dangereuse.
Ces grains de sable peuvent sembler anecdotiques. Mais lorsqu’on les multiplie par des dizaines de salariés, plusieurs centaines de jours par an et sur plusieurs années, ils deviennent de véritables sujets de performance, de sécurité et de coût.
Dans le cas d’un hôtel à rénover, conserver une partie des équipes au plus près du projet pendant la phase de conception peut être particulièrement précieux.
Ce sont elles qui connaissent les dysfonctionnements, les pertes de temps, les difficultés de manutention, les attentes des clients, les problèmes de circulation, les difficultés récurrentes.
Leur retour d’expérience permet de transformer la rénovation en véritable levier de performance : non pas seulement refaire un hôtel, mais corriger ce qui fonctionnait mal, préserver ce qui fonctionnait bien et concevoir, dès la réouverture, un outil d’exploitation plus fluide, plus sûr et plus efficace.
Faire l’effort de s’arrêter un moment pour comprendre, corriger, créer et ne pas simplement reproduire
Engager un programmiste, c’est accepter de consacrer du temps et des moyens à la réflexion en amont pour éviter bien davantage de pertes, de reprises et de surcoûts ensuite.
Avant que les plans ne se figent, avant que chaque modification entraîne des reprises d’études et des coûts supplémentaires, il existe le moment de la programmation qui passe tout au crible.
- Pourquoi fonctionne-t-on ainsi ?
- Pourquoi ce service est-il situé ici ?
- Où perd-on du temps ?
- Où surviennent les accidents ?
- Quelles manutentions sont pénibles ?
- Quels espaces sont trop chauds, trop froids, trop bruyants, mal éclairés ?
- Quels équipements coûtent trop cher à maintenir ?
- Qu’est-ce qui dysfonctionne depuis des années sans que cela soit pour autant remis en question ?
Par cet espace de recul, la programmation crée un temps de sécurisation avant que les choix ne deviennent plus difficiles à remettre en cause.
Elle permet aussi de pousser les bureaux d’études à sortir de leurs schémas habituels : interroger les protections solaires, la ventilation naturelle ou nocturne, les possibilités de rafraîchissement passif, les ambiances lumineuses ou les modes de régulation avant d’implémenter les solutions auxquelles on recourt par réflexe.
Lire le territoire avant de programmer le bâtiment
Un bâtiment ne peut pas être pensé isolément de son environnement.
Mon père m’a toujours enseigné la règle des trois S en immobilier : la situation, la situation et la situation.
Mais dans ce cas, il faut prolonger la question :
- Que permet cette situation ?
- Que manque-t-il dans ce quartier ?
- Quels usages y sont déjà surreprésentés ?
- La ville a-t-elle besoin de bureaux supplémentaires ? D’hôtels ? De logements ? De services ? De locaux d’activité ?
- Comment le site est-il desservi ?
- Quelles sont les ressources disponibles à proximité ?
- Quelles sont les contraintes du réseau électrique, de l’assainissement, de l’eau, des transports ?
- Quels commerces, services ou équipements de proximité permettront aux futurs utilisateurs de vivre correctement sur le site ?
- etc.
Créer un bâtiment, c’est souvent créer un nouvel écosystème humain.
Dans un projet logistique, la proximité des grands axes, la circulation des poids lourds, les entrées et sorties de site, la sécurité des accès deviennent déterminantes.
Si plusieurs centaines de personnes viennent y travailler chaque jour, elles auront besoin de transports, de restauration, de commerces, de services, de pharmacies, de lieux de pause.
Chaque typologie possède sa propre équation.
Programmer suppose donc aussi de sortir du bâtiment et de confronter les points de vue : ceux de la Ville, des brokers, des architectes, des bureaux d’étude, des fédérations professionnelles, des exploitants, des investisseurs, etc., le client lui-même bien sûr, de ses salariés, cadres ou agents de terrain.
Chacun détient une partie de l’information nécessaire à la décision.
Le rôle du programmiste est de recueillir ces éléments, de les hiérarchiser et de leur donner une cohérence.
C’est aussi dans cette confrontation qu’il faut savoir distinguer ce qui relève d’une tendance durable de ce qui relève d’un phénomène de mode.
Aujourd’hui, par exemple, nombre d’immeubles tertiaires délaissés depuis la pandémie de 2020 cherchent à être transformés en hôtels.
Mais que se passera-t-il lorsque de nombreux acteurs auront eu simultanément la même idée ?
Une solution n’est pas pertinente parce qu’elle devient une tendance de marché.
Programmer, c’est aussi tenter d’anticiper la saturation de demain.
Transformer les intentions en exigences
Un programme n’est pas la simple liste des souhaits d’un client.
Dire « je veux un bâtiment agréable », « flexible », « performant » ou « attractif » exprime une intention.
Ce n’est pas encore un programme.
Le travail commence lorsque ces intentions deviennent des exigences que l’on peut concevoir, mesurer et vérifier :
- Quel niveau de confort thermique ?
- Quelle qualité acoustique ?
- Quelle qualité d’air ?
- Quelle consommation cible ?
- Quelle capacité d’évolution ?
- Quelle durée d’interruption acceptable en cas de panne ?
- Quelle distance maximale entre deux fonctions qui doivent travailler ensemble ?
- Quelle performance attendue de tel ou tel équipement ?
La programmation transforme ainsi des intentions en critères.
Elle donne aux concepteurs des objectifs clairs et au maître d’ouvrage la possibilité de vérifier ensuite que le projet y répond effectivement.
Hiérarchiser et arbitrer
Tout projet est traversé de contradictions : on veut davantage de lumière naturelle, mais moins d’apports solaires ; plus de flexibilité, mais moins de coût ; plus d’ouverture, mais davantage de sûreté ; plus de surfaces utiles, mais aussi des locaux techniques accessibles et dimensionnés correctement ; plus de confort, mais moins de consommation énergétique ; plus de performance, mais un investissement maîtrisé.
Ces contradictions ne sont pas anormales mais elles sont communes à tous les projets.
Le rôle de la programmation est d’en faire part au maître d’ouvrage pour qu’il puisse arbitrer en toute connaissance de cause.
C’est aussi pour lui une manière de hiérarchiser :
- Qu’est-ce qui est indispensable ?
- Qu’est-ce qui est souhaitable ?
- Qu’est-ce qui relève du confort supplémentaire ?
- Qu’est-ce qui peut être différé ?
- Qu’est-ce qui, au contraire, coûtera beaucoup plus cher si l’on décide de l’ajouter plus tard ?
Le programme devient alors un véritable outil d’aide à la décision.
Il évite notamment de concentrer les investissements sur ce qui se voit immédiatement au détriment de ce qui fera réellement fonctionner le bâtiment pendant vingt ou trente ans.
Définir des performances sans figer les solutions
Un bon programme doit exprimer des objectifs.
Il ne doit pas enfermer prématurément les concepteurs dans des solutions techniques.
Fixer une exigence de confort, de consommation, d’acoustique ou de maintenance ne signifie pas imposer d’emblée une technologie.
Le programme donne un cadre.
Il fixe les ambitions.
Il décrit les résultats attendus.
Il laisse ensuite aux architectes et aux ingénieurs leur capacité à concevoir.
Concevoir un bâtiment qui fonctionne vraiment
Organiser les usages, les flux et les proximités fonctionnelles
L’un des apports majeurs du programme réside dans l’analyse fonctionnelle.
- Qui entre dans le bâtiment ?
- Par où ?
- À quel moment ?
- Qui doit croiser qui ?
- Qui ne doit au contraire jamais se croiser ?
- Comment circulent les visiteurs, les salariés, les livraisons, les déchets, les marchandises, les équipes de maintenance ?
Dans un hôtel, par exemple, les flux clients, personnel, linge propre, linge sale, déchets, room service, livraisons et maintenance répondent à des logiques différentes.
Dans une plateforme logistique, ce sont les flux de camions, de marchandises, de personnels, les zones d’attente et les séquences de chargement qui deviennent déterminants.
Dans des bureaux, la réflexion portera davantage sur les circulations, les espaces collaboratifs, les lieux de concentration, les services, les salles de réunion, les espaces de convivialité.
Un programme doit aussi réfléchir à la juste proximité entre les fonctions : rapprocher ce qui doit travailler ensemble, séparer ce qui ne doit pas se croiser et limiter les déplacements inutiles.
Quelques mètres gagnés peuvent sembler insignifiants, mais pas calculés sur une année.
Faire du confort une exigence de performance
Le bâtiment abrite des femmes et des hommes.
Même si la qualité architecturale reste essentielle, elle ne doit pas être obtenue au détriment du confort.
Un salarié qui se gèle en hiver ou étouffe en été n’a que faire du caractère emblématique de son immeuble.
Cela suppose de travailler sur le confort thermique, la lumière naturelle, l’éblouissement, l’acoustique, la qualité et le renouvellement de l’air, les protections solaires, les ambiances lumineuses ou encore la ventilation nocturne lorsque celle-ci est pertinente.
L’architecture n’est pas seulement ce que l’on regarde, c’est aussi ce que l’on habite parfois huit, dix, douze ou vingt-quatre heures par jour.
Faire dialoguer l’identité du site et celle de l’entreprise
Le programme ne traite pas seulement des fonctions et des performances.
Il peut aussi travailler sur l’identité du lieu : chaque site porte une histoire, un territoire, une matérialité, une relation particulière à son environnement.
Chaque entreprise porte de son côté une culture, des valeurs, des usages, une image.
Le projet architectural devient alors le lieu de rencontre entre ces deux identités.
Il ne s’agit pas seulement de plaquer une enseigne sur un bâtiment, il s’agit de comprendre comment un lieu peut traduire, par son organisation, ses usages et son atmosphère, l’identité de l’entreprise qu’il abrite.
Le programme, document support de l’architecte
Dire que le programme est indispensable ne revient pas à opposer le programmiste à l’architecte.
Bien au contraire.
L’architecte porte une vision spatiale, urbaine, architecturale et sensible.
Les bureaux d’études portent leurs expertises techniques.
L’exploitant connaît la réalité du fonctionnement quotidien.
Les utilisateurs connaissent leurs usages.
Le maître d’ouvrage porte la stratégie, les objectifs économiques et patrimoniaux.
Le programme permet d’organiser ces différentes logiques.
Il évite que l’architecte ait à deviner les priorités du maître d’ouvrage.
Un projet architectural peut être remarquable et constituer malgré tout un mauvais outil de travail.
Un bâtiment techniquement performant peut être inconfortable.
Un bâtiment confortable peut être très coûteux à exploiter.
Un immeuble parfaitement adapté aujourd’hui peut devenir obsolète dix ans plus tard.
Le programme consiste précisément à rassembler toutes ces exigences avant le premier trait de l’architecte.
Penser l’exploitation dès l’amont
Concevoir pour exploiter et maintenir
L’un des rôles de la programmation est précisément d’anticiper les conditions dans lesquelles le bâtiment sera exploité, entretenu et maintenu.
Comment nettoiera-t-on les façades ?
Comment remplacera-t-on un équipement lourd ?
Les locaux techniques seront-ils facilement accessibles ?
Les équipes de maintenance auront-elles suffisamment de place pour intervenir ?
Les trappes d’accès aux équipements de climatisation des chambres d’un hôtel seront-elles suffisamment dimensionnées pour permettre leur maintenance, voire leur remplacement, sans avoir à déposer ou reprendre une partie du plafond ?
Les déchets pourront-ils être sortis sans traverser les espaces nobles ?
Les livraisons fonctionneront-elles correctement ?
Le programme doit faire émerger ces besoins et les traduire en exigences.
La conception doit ensuite y apporter des réponses adaptées, et le pilotage veiller à ce qu’elles ne disparaissent pas au fil des études, des arbitrages économiques ou de la réalisation.
Regarder le coût réel du bâtiment
Il est fréquent que l’on optimise fortement le coût de construction sans mesurer suffisamment les conséquences sur les coûts d’exploitation.
Or le bâtiment sera utilisé pendant des années, parfois des décennies. Les choix de conception doivent donc être examinés non seulement en CAPEX, mais également en OPEX.
Le choix le moins coûteux à construire n’est pas toujours le moins coûteux à posséder. Il faut également intégrer les coûts indirects, le temps perdu par les salariés, les opérations de maintenance trop complexes, les interventions nécessitant plusieurs personnes alors qu’elles auraient pu être simplifiées, les consommations excessives, les équipements difficiles d’accès, les périodes d’arrêt, les perturbations d’exploitation.
Tous ces éléments participent au coût réel d’un bâtiment.
Faire durer le bâtiment et préserver sa valeur
Préserver la valeur patrimoniale de l’actif
La programmation peut aussi intégrer une réflexion qui dépasse le besoin immédiat de l’utilisateur : celle de la valeur future de l’actif.
Un bâtiment très spécifique peut parfaitement répondre à son premier utilisateur tout en devenant difficile à relouer, à transformer ou à revendre.
À l’inverse, certaines caractéristiques peuvent prolonger sa pertinence : trame rationnelle, plateaux divisibles, hauteurs suffisantes, accès bien conçus, réseaux évolutifs, distributions modifiables ou encore une structure permettant des transformations futures.
La valeur d’un actif ne dépend donc pas seulement de ce qu’il rapporte aujourd’hui mais dépend également de sa capacité à accueillir les usages de demain.
Prévenir l’obsolescence
L’obsolescence d’un bâtiment ne tient pas nécessairement à son âge.
Elle peut naître du décalage qui s’installe, au fil du temps, entre ce pour quoi il a été conçu et ce que les usages, les technologies, la réglementation ou le marché exigent désormais de lui.
La programmation doit donc essayer d’identifier les évolutions qui peuvent raisonnablement être anticipées, tout en laissant au bâtiment suffisamment de souplesse pour absorber ultérieurement celles qui ne peuvent pas encore l’être :
- Que pourra-t-on changer facilement ?
- Que faudra-t-il remplacer ?
- Quelles dépendances techniques créons-nous aujourd’hui ?
- Quels équipements auront une durée de vie beaucoup plus courte que celle du bâtiment ?
- Comment éviter qu’un choix particulièrement performant aujourd’hui devienne une contrainte demain ?
Programmer, c’est aussi réfléchir à cette dissociation des temps : celui du bâtiment, souvent très long, et celui des usages, des technologies et des modèles économiques, beaucoup plus rapide.
Préparer les usages de demain
La programmation oblige ainsi à regarder plus loin que le besoin immédiat :
- Que se passera-t-il si l’entreprise augmente ses effectifs de 20 ou 30 % ?
- Si ses méthodes de travail évoluent ?
- Si certaines fonctions disparaissent ?
- Si d’autres apparaissent ?
- Si l’utilisateur quitte les lieux ?
- Si le marché change ?
La réversibilité, la flexibilité et l’évolutivité deviennent aujourd’hui des sujets essentiels.
Les marchés évoluent vite.
Programmer, c’est préparer aujourd’hui un bâtiment capable de ne pas devenir trop vite la contrainte de demain.
Faire du programme le fil d’Ariane du projet
Le programme ne devrait pas disparaître une fois la consultation de maîtrise d’œuvre achevée.
Il doit continuer à vivre pendant les études, servir à comparer les solutions, aider à arbitrer, permettre de vérifier que les performances attendues sont toujours présentes.
Dans les projets longs, les équipes changent, les interlocuteurs partent et de nouveaux arrivants reprennent des décisions dont ils ne connaissent pas toujours l’origine.
Le programme joue alors un rôle essentiel : celui de mémoire du projet.
Il rappelle non seulement ce qui a été décidé, mais pourquoi cela l’a été.
Il peut ainsi accompagner le projet pendant les études, la réalisation, la réception puis les premières périodes d’exploitation.
Et surtout, il doit permettre de revenir après la livraison.
Le bâtiment fonctionne-t-il comme prévu ?
Les utilisateurs se sont-ils approprié les espaces comme on l’avait imaginé ?
Les consommations sont-elles conformes aux objectifs ?
Quels choix se révèlent excellents ?
Lesquels méritent d’être corrigés ?
La boucle devient alors complète :
programmer, concevoir, réaliser, mesurer, apprendre.
Le rôle du programmiste : intégrer, questionner, projeter
Un bon programmiste doit bien sûr connaître le bâtiment.
Mais cela ne suffit pas. Il doit savoir interviewer, faire parler les utilisateurs.
Comprendre rapidement un métier qu’il ne connaissait pas nécessairement quelques semaines auparavant.
Identifier les informations manquantes.
Faire le lien entre stratégie d’entreprise, usages, technique, architecture, exploitation, économie et valeur patrimoniale.
Il doit être capable de passer du global au détail, puis de revenir au global.
Comprendre les conséquences d’une décision technique sur l’exploitation.
Celles d’une décision architecturale sur les usages.
Celles d’une économie de CAPEX sur les OPEX futurs.
Il doit aussi savoir confronter.
Un bon programmiste doit parfois dire au maître d’ouvrage que ce qu’il souhaite aujourd’hui n’est peut-être pas ce dont il aura besoin demain.
Que la solution la plus séduisante n’est pas forcément la plus robuste.
Que l’économie apparente de quelques centaines de milliers d’euros peut en coûter davantage en exploitation.
Ou que ce n’est pas parce que tous les acteurs d’un marché prennent la même direction qu’il faut nécessairement les suivre.
La programmation n’est pas un exercice de transcription.
Elle consiste à interroger, hiérarchiser, comparer, quantifier et parfois remettre en question.
Le bon programmiste n’est pas nécessairement celui qui connaît toutes les réponses.
C’est souvent celui qui sait poser suffisamment tôt les bonnes questions.
Programmer pour construire plus juste
La programmation technique et architecturale n’est ni une formalité administrative ni une accumulation de prescriptions.
Elle est un temps de réflexion stratégique.
Un moment où l’on observe un territoire, une entreprise, des hommes, des usages, un marché et un temps long avant de demander au bâtiment d’y répondre.
Programmer, c’est finalement détailler un écosystème, celui du bâtiment, de ses usages et de son exploitation, sans jamais le dissocier de l’écosystème plus large dans lequel il devra vivre : l’entreprise, le quartier, la ville, le marché et le temps.
Elle relie l’entreprise à son territoire.
Les utilisateurs au bâtiment.
Le bâtiment à son exploitation.
L’exploitation à l’économie du projet.
Le CAPEX aux OPEX.
La conception à la valeur patrimoniale.
Le besoin d’aujourd’hui aux évolutions de demain.
Programmer, c’est prendre le temps de réfléchir avant de construire.
Pour construire plus intelligemment.
Pour exploiter plus efficacement.
Pour préserver la valeur de l’actif.
Et surtout, pour construire ce dont on aura réellement besoin.
Conclusion
La programmation est souvent perçue comme une étape préparatoire.
Elle est en réalité beaucoup plus que cela.
Elle constitue le moment où l’on prend le temps de comprendre avant de concevoir, où l’on confronte les usages aux contraintes, les ambitions aux moyens, les besoins d’aujourd’hui aux transformations de demain.
Elle donne un cadre sans figer les solutions. Elle permet de préserver les intentions du maître d’ouvrage, d’éclairer les arbitrages et de rappeler que la performance d’un bâtiment ne se mesure pas uniquement à sa qualité architecturale ou à son coût de construction.
Elle se mesure aussi à sa facilité d’usage, à son confort, à son exploitation, à sa capacité d’évolution et à la valeur qu’il conservera dans le temps.
Programmer, c’est finalement détailler un écosystème — celui du bâtiment, de ses usages et de son exploitation — sans jamais le dissocier de l’écosystème plus large dans lequel il devra vivre.
C’est préparer les bonnes décisions avant qu’elles ne deviennent difficiles, coûteuses ou irréversibles.